住宅ローン契約を検討する場合、注意したいポイントのひとつに諸費用（諸経費）が挙げられます。諸費用に関して考慮せず、金利だけで金融機関を比較すると、損をしてしまうこともあります。
本記事では、住宅ローン契約に際し発生する諸費用や手数料について解説します。合わせて、かかる費用の節約方法も紹介します。
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住宅ローン関連の諸経費の種類とは
住宅ローン契約時に必要となる諸費用・手数料とは、購入する物件や契約の内容によってさまざまな種類があります。本項目では、諸費用等の概要を解説します。
主な諸費用・手数料の一覧
実際の諸費用等にはどのようなものがあるか、一般的なものを以下に記載します。また、必要な補足事項については下表の後に記載しています。
名称 | 概要 |
ローン保証料 | 契約者から保証会社に対して、保証してもらうために支払う手数料。ローン内容によって手数料に差がある。借入額の2%程度が相場。 |
融資手数料 | 契約者から銀行などの金融機関に対して、融資を受ける際に支払う手数料。5万円前後、または融資額の2%程度など一般的な相場。 |
あっせん手数料 | 契約者から不動産会社に対して、住宅ローンのあっせんの手数料として支払うもの。不動産会社によって手数料に差がある。 |
各種保険料 | 火災保険料、地震保険料など、損害保険に加入するための手数料。補償範囲によって金額に差がある。目安としては30万円前後であることが一般的。 |
諸費用等の設定について
諸費用等には、料金が一律のものと、物件の価格や借入額に対してその数%という設定をしているものがあります。
諸費用等の中で比較的高額になりやすいのが、「ローン保証料」や「融資手数料」です。3〜5万円の一律としている金融機関もあれば、借入額の2%程度としているところもあります。
その他の諸費用
その他の諸費用として、引越し料金も見積もっておく必要があります。家族が多く、荷物がたくさんある場合は、引越し業者に支払う料金も高くなるでしょう。
また、不動産登記にかかる司法書士への業務委託料は10万円前後が目安です。他にも、各種税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税）がありますが、それぞれ固定の税額ではなく、物件の規模や地域の特性から変動します。
団体信用生命保険の取り扱い
団体信用生命保険（団信）は、保険料として別途支払うものではありません。したがって、本記事における「諸費用・手数料」には含んでいません。死亡・高度障害時のみ団信を適用するタイプであれば、特約保険料は無料としている金融機関もあります。
しかし、3大疾病特約付きの団信など、近年登場した保障範囲の広いタイプでは、金利上乗せという形で月々の住宅ローン返済額と合わせて支払うことになります。
例として、死亡・高度障害に加えてがんも対象とする団信（がん団信）では、0.1%程度の金利上乗せを行う金融機関があります。団信の金利上乗せについては、各金融機関にあらかじめ相談しておくと安心です。
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諸費用等の払い方
住宅ローン契約時に発生する諸費用等は、住宅の引渡し前までに現金一括で支払う場合が一般的です。従って、住宅ローン契約とは別に、ある程度まとまった金額を準備しておく必要があります。
諸経費の準備に備えられる「諸費用ローン」
この後の項目で詳細を解説しますが、物件価格の5%が諸経費として必要であるとした場合、3000万円の物件では150万円前後を用意しなければならないということになります。
このような諸経費の準備が間に合わない場合に備えて、各金融機関では「諸費用ローン」と呼ばれる諸経費専門のローン商品も取り扱っています。
諸経費ローンの注意点
当然ですが、諸費用ローンも借り入れの一つです。安易に利用することで、これから利用する住宅ローンの返済計画に影響がないかを考えましょう。
子どもの居る世帯では、家に関するお金以外にも、今後教育ローンを組む場合があるかもしれません。少し先のことではありますが、その際の返済計画に影響がないかどうか、あらかじめ念頭に置いてから利用を検討しましょう。
これは全体的に該当することですが、たとえば頭金を一部充当するなど、本来借りなくてもよい金額に関しては極力借り入れをしないようにするのがおすすめです。そのためには、住宅購入を目標とした早い段階から、少しでも貯蓄を増やしておくなどの工夫が必要といえます。
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諸費用の相場はいくらくらいか
住宅ローン契約に対して、諸費用の総額はいくらくらいかかるのでしょうか。取得する住宅によって総額の目安が少し違いますので、それぞれ紹介します。
物件価格の5〜10％が相場
諸費用全体の合計の目安として、取得する物件の5〜10%程度が相場となる場合が多い傾向にあり、一般的な目安とされています。
これは中古物件、新築物件どちらも合わせた相場の目安ですが、細かくいうとそれぞれで目安の範囲は異なります。
新築物件の場合
新築物件の住宅ローン契約にかかる諸費用等の相場は、物件価格の3〜7%前後が一般的です。
中古物件の場合
中古物件では、不動産業者と契約者の間で別の手数料（仲介料など）が発生します。この手数料分が、新築物件の諸費用等にさらに上乗せされます。そのため、中古物件の手数料相場は新築物件よりも高く、6〜10%前後となります。
仲介料に関しては、不動産業者が対象となる中古物件の売主と、どのような媒介契約を結んでいるかによって異なります。中古物件の購入を検討する際は、あらかじめ確認しておきましょう。
金利比較と合わせて、諸費用・手数料比較を行う
ここまで解説した通り、住宅ローンの契約では諸費用等も考慮する必要があります。
住宅ローン契約をする際、金利の比較だけではなく、必ず諸費用および手数料などの比較も行うようにしましょう。一部のインターネット銀行では、諸経費の一部を無料としているところもありますが、よく読んでみると他の手数料が加算されている場合もあります。
また、諸費用等の名称が金融機関によって違うものもありますので、不明な点はあらかじめ金融機関に尋ね、正しい条件で比較するようにしましょう。
諸費用が節約できるかどうか検討することも大切
金利・諸費用等の比較ができたら、諸費用等の節約についても検討してみましょう。本来であればすべての諸費用等を節約したいところですが、そもそも節約できない項目もあります。まずは、諸費用等の中で節約の対象となるもの・ならないものを仕分けてみましょう。
節約の対象となるもの
ここまでに紹介した諸費用等のうち、おすすめの節約ポイントは「引っ越し費用」と「火災保険料」です。それぞれの節約方法について、詳しくは後述します。
節約の対象とならないもの
どうしても節約できない項目の代表としては、各種税金が挙げられます。これは国や自治体によって、一定の基準に応じた税額が決められています。
もっとも、住宅購入後の住宅ローン控除などで税の軽減となる措置はありますが、諸費用に関する税制面での節約はできないと考えましょう。
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引越し費用と火災保険料の節約方法
引越し費用
引っ越し費用に関しては、引っ越し業者との値引き交渉や、早期割引制度を利用することでお得にカットすることが可能です。または、家族や知り合いに引越し作業を協力してもらうと、業者に頼むより費用が安くなることもあります。
インターネット上には引っ越し業者の一括見積サイトなどがありますので、各社見積もりを取るとスムーズに比較できるでしょう。
火災保険料
節約できる諸費用等のうち、もっとも節約の余地があるのは火災保険料（建物・家財）です。
なお、同じ損害保険である地震保険料に関しては、都道府県別に保険料の基となる階級が決まっており、さらにどの保険会社で加入しても同一物件に対する保険料は一律であるため、節約の対象とはなりません。
火災保険の必要性
例えば新築物件で最新の安全性能を備えている場合、火災保険の加入自体を見送るという判断をする人もいるかもしれません。
しかし、天災などは誰も予期することができません。少額の掛け金でも火災保険に加入しておくと、万が一の際に必要な保険金を受け取ることができ、家計から修理費用などを出すことなく済みます。
まずは見積もりで比較
火災保険料を節約するために、まずは火災保険の見積もりを多く取りましょう。損害保険代理店に頼むのもよいですし、最近ではインターネット上で簡易シミュレーションを行うことも可能です。あらゆる手段で購入する物件に対する見積もりを行い、それをもって比較をしましょう。
安い火災保険を探すなら共済を検討
安い火災保険に加入したい場合は、損害保険各社の取り扱う商品の中で一番補償の範囲の狭いタイプを検討してみましょう。
または、各種共済でも火災保険を取り扱っています。共済は通常の火災保険料に比べて保険料が安い傾向にあります。一度資料を取り寄せてみるのもよいでしょう。
長期間の契約で保険料を抑える
火災保険の申し込みをする際には、火災保険の保険期間についても確認しておきましょう。2020年（令和2年）現在、火災保険は最長10年までの契約期間を設定することができ、1年単位で加入するよりも、長い期間で契約する方が安くなります。
また、近年の火災保険料は値上げが続いています。長期間の契約にしておくと、その保険期間中に料率改定が行われた場合でも、保険料は次回更新まで変わりません。補償内容に納得し、保険料も問題ないようであれば、10年契約にしておくのが安心といえます。
補償内容・特約を比較検討する
もちろん、節約を意識するあまり、本来の保険の意味がなくなるような内容では意味がありません。必ずハザードマップや地域の特性を確認し、何のリスクに備えるべきか念頭に置いてから比較検討しましょう。
また、不要な特約が付加されていないかや、同じく損害保険である自動車保険に付帯している特約と重複していないかも確認しましょう。
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まとめ
住宅ローン契約に際し、さまざまな諸費用・手数料がかかります。物件の価格にもよりますが、一般的な相場では最低でも100万円以上の諸費用等がかかると考えられます。その中でも節約できる費用に関しては積極的に見直し、この先の長い返済計画の負担軽減に繋がるように比較検討してみましょう。
大野翠
芙蓉宅建ＦＰオフィス代表、FP技能士センター正会員
金融業界歴10年目、お金と不動産の専門家。生命保険、損害保険、各種金融商品の販売を一切行わない「完全独立系FP」として、プロの立場から公平かつ根拠のしっかりしたコンサルティングを開催している。
