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固定資産税の計算方法はどうやる?特例・軽減措置や支払い方法まで詳しく解説

固定資産税は、一戸建てやマンションを所有している人が負担し続けなければならない税金です。今回は固定資産税について、計算方法や支払方法も含めて説明します。特にこれから住宅購入を考えている人は、税額をシミュレーションして資金計画を立てておいてください。

固定資産税とはどんな税金?概要を説明

固定資産税は、不動産を所有しているとかかってくる税金です。住宅を購入する際は住宅ローンのほか、固定資産税の負担も考慮しておかなければなりません。まずは、固定資産税とはどんな税金なのかを説明します。

土地や建物の所有者に課税される

固定資産税は、固定資産(土地、家屋、償却資産)の所有者に市町村から課税される税金です。住宅を購入して所有すると、固定資産税を負担しなければなりません。

登記されている土地・建物以外にも課税

固定資産税が課税されるのは、法務局に登記されている土地や家屋に限りません。未登記の建物にも、固定資産税はかかります。未登記建物も含め、土地や家屋の情報は市町村が作成した固定資産課税台帳に登録されています。固定資産課税台帳をもとに、市町村が課税を行う仕組みです。

市街化区域では都市計画税も課税

土地や家屋の所有者に市町村から課される税金には、固定資産税以外に都市計画税もあります。都市計画税は、市街化区域に所在する土地・家屋に課税される税金です。市街化区域とは都市計画区域の1つで、「概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。都市計画税も、毎年1月1日時点の土地・家屋の所有者に課税されます。

毎年納税する必要がある

固定資産税は一度払ったら終わりではなく、毎年課税されます。その年の固定資産税を払う義務があるのは、1月1日時点で登記簿または固定資産課税台帳に所有者として登録されている人です。

年度の途中で譲渡した場合

不動産を年度の途中で売買した場合、市町村への納税義務があるのは1月1日現在の所有者です。売買契約の際には売買の日を基準に日割り計算した固定資産税額を、買主が売主に支払う形で精算するのが一般的です。

年度の途中で死亡した場合

固定資産税の納税義務者が年度の途中で亡くなった場合、亡くなった年度の固定資産税の納税義務は相続人が引き継ぎます。翌年度以降の固定資産税は、法務局で名義変更(相続登記)していれば登記上の所有者が納税する必要があります。名義変更していない場合には、現に所有している人(通常は相続人)が納税しなければなりません。そのため、たとえ名義変更が未完了であっても、死亡の翌年には役所に現所有者を申告する必要があります。

固定資産税の基本的な計算方法

固定資産税は、課税標準に税率をかけて計算します。課税標準とは税額を算出する基準となるものです。固定資産税の場合には「固定資産税評価額」が課税標準になり、「固定資産税評価額×税率」で税額を計算します。

固定資産税評価額とは

不動産の価格は公示価格や相続税路線価、実勢価格のように何種類もあります。固定資産税評価額は、各市町村が算出している評価額です。都市計画税、登録免許税、不動産取得税を計算する際にも、固定資産税評価額が課税標準となります。固定資産税評価額は市価(実勢価格)の7割程度の水準で、3年に1回見直しが行われます。

税率

固定資産税の標準税率は1.4%です。ただし、条例で標準以外の税率を設定することも可能になっており、税率が1.4%ではない自治体もあります。固定資産税額は、固定資産税評価額に1.4%をかけて算出するのが原則です。ただし、住宅の場合には特例の適用が受けられるため、計算方法が変わります。

都市計画税の税率

市街化区域では、固定資産税と合わせて都市計画税も納税しなければなりません。都市計画税の税率は、通常は0.3%です。ただし、これは上限の税率(制限税率)のため、条例で0.3%より低い税率が定められている自治体もあります。

マイホームは特例の適用で税金が安くなる

家は生活の基盤となるものです。固定資産税の負担が大きければ、多くの人は家を持てなくなってしまうでしょう。国民の住宅取得の妨げにならないよう、住宅に関しては固定資産税を軽減する特例が設けられています。特例の適用が受けられれば、課税標準である固定資産税評価額が低くなったり、税額そのものを減額できたりします。

固定資産税が軽減される特例・措置とは?適用の条件を確認

マイホームにかかる固定資産税を軽減できるのが、以下の2つの制度です。それぞれ、どんな場合に適用が受けられるのかを説明します。

住宅用地の課税標準の特例

住宅の敷地として使われている土地について、課税標準である固定資産税評価額を低くできる特例です。住宅一戸あたり200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地)については評価額が6分の1になります。また200平方メートルを超える部分(一般住宅用地)については、評価額が3分の1になります。なお、特例が適用できる土地の面積は、家屋の床面積の10倍が上限です。

特例の適用例1:一戸建ての敷地になっている300平方メートルの土地

土地のうち200平方メートルは小規模住宅用地、残り100メートルは一般住宅用地です。以下のものを、課税標準として税額を計算します。

  • 土地の3分の2は固定資産税評価額の6分の1

  • 土地の残り3分の1は固定資産税評価額の3分の1

特例の適用例2:アパート(4戸)の敷地になっている300平方メートルの土地

4戸なので、800平方メートルまでの部分が小規模住宅用地です。この例では土地全体が小規模住宅用地なので、土地全体について、固定資産税評価額の6分の1を課税標準として税額を計算します。

都市計画税にも適用される

都市計画税は、固定資産税と一緒に徴収される税金です。都市計画税も固定資産税評価額が課税標準となっており、住宅用地の課税標準の特例が適用されます。ただし、減額割合は固定資産税とは異なります(下表参照)。

住宅用地の課税標準の特例


固定資産税

都市計画税

小規模住宅用地

1/6

1/3

一般住宅用地

1/3

2/3

建築中や建築前は対象外

住宅用地の課税標準の特例を受けるには、1月1日時点で土地の上に住宅が建っている必要があります。住宅を建てる予定であっても、建築中や建築前には特例は受けられません。ただし建て替えの場合には、所有者が同じであれば適用を受けられます。

新築住宅に係る固定資産税の減額措置

要件を満たす新築住宅について、居住部分のうち床面積120平方メートルまでの部分の税額が、一定期間2分の1に減額される措置です。適用期間は2024年3月31日までとなっています。

適用要件

  • 一戸あたりの床面積が50平方メートル(賃貸用共同住宅は40平方メートル)以上280平方メートル以下

  • 床面積の2分の1以上が居住用

適用期間

  • 一般の住宅の場合、一戸建ては3年間、マンションは5年間

  • 認定長期優良住宅の場合、一戸建ては5年間、マンションは7年間

長期優良住宅とは

長期にわたり、良好な状態で使用するための措置がとられた住宅です。長期優良住宅の要件を満たす場合、自治体を通じて認定申請ができます。

都市計画税は減額なし

新築住宅にかかる税金の減額措置は、都市計画税にはありません。新築住宅であっても、都市計画税は課税標準に税率をかけた額そのものになります。

住宅にかかる固定資産税を計算してみよう

これから住宅を購入する場合などには、固定資産税がいくらかかるのかが気になるでしょう。ここからは、住宅にかかる固定資産税をシミュレーションしてみます。

土地・建物の面積と評価額

固定資産税を計算するためには、固定資産税評価額を知る必要があります。住宅を購入したばかりで固定資産税評価額がわからない場合には、売買価格の7割を基準にして概算を出しましょう。ここでは、以下の条件でシミュレーションします。

  • 2022年(令和4年)4月に、市街化区域で土地及び新築一戸建てを購入

  • 土地の面積は180平方メートル、固定資産税評価額は1500万円

  • 建物(すべて居住用)の床面積は100平方メートル、固定資産税評価額は1000万円

  • 固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%

計算例

上記の条件をもとに、土地・建物の固定資産税額を計算すると、次のようになります。

土地の固定資産税

200平方メートル以内の住宅用地なので、土地全体が小規模住宅用地です。課税標準は固定資産税評価額の6分の1なので、次のようになります。

  • 課税標準=1500万円×1/6=250万円

  • 固定資産税額=課税標準×税率=250万円×1.4%=3万5000円

建物の固定資産税

新築住宅に係る固定資産税の減額措置が適用できるので、課税標準に税率をかけて算出した額を2分の1にします。

  • 課税標準×税率=1000万円×1.4%=14万円

  • 固定資産税額=14万円×1/2=7万円

都市計画税の計算方法

土地・建物が市街化区域に所在する場合、固定資産税と合わせて都市計画税もかかります。上の条件の土地・建物について、都市計画税をシミュレーションしてみましょう。

土地の都市計画税

土地については、住宅用地の課税標準の特例により、課税標準が固定資産税評価額の3分の1となります。都市計画税の計算シミュレーションは、次のとおりです。

  • 課税標準=1500万円×1/3=500万円

  • 都市計画税額=課税標準×税率=500万円×0.3%=1万5000円

建物の都市計画税

新築住宅であっても、都市計画税の減額措置はありません。税額を計算すると次のようになります。

  • 都市計画税額=課税標準×税率=1000万円×0.3%=3万円

固定資産税・都市計画税の合計額

上の条件の土地・建物について、固定資産税・都市計画税を合計すると、次のようになります。

  • 年間納税額=3万5000円+7万円+1万5000円+3万円=15万円

固定資産税の納税方法

固定資産税は毎年納税しなければなりません。ここからは、固定資産税の納税方法について説明します。

毎年市町村から納税通知書が届く

固定資産税は課税する市町村の方で税額を計算してくれるため、自分で税額の計算や申告をする必要はありません。特例や減額措置も自動的に適用されます。毎年4月頃に市町村から納税通知書が届くので、同封されている納付書を使って銀行やコンビニから払い込みができます。

年間の税額を4回に分けて納税

固定資産税の納付期日は4回に分かれています。通常、4月、7月、12月、2月の4期に分かれており、それぞれの月の月末までに指定された金額を支払います。納付期日を待たず、全部を一括で納税してもかまいません。

口座振替もできる

固定資産税は口座振替による納税も可能です。口座振替の手続きをしている場合には、納税通知書に納付書は同封されません。各納付期日に納税額が自動引き落としされます。納付書で払う場合、期限を忘れて滞納してしまうリスクがあります。滞納が心配な人は、口座振替にしておくと安心です。

都市計画税と一緒に納税

都市計画税が課税される地域では固定資産税と都市計画税を合わせた納税通知書が届き、両方をまとめて納税します。固定資産税と都市計画税は別々に支払えません。

クレジットカード払いが可能な自治体も

一部の自治体では、クレジットカードによる納税が可能になっています。クレジットカード払いは役所や銀行、コンビニの窓口ではできません。各自治体が設けている税金の専用支払いサイトを利用するのが一般的です。福岡市の場合は「福岡市税クレジットカードお支払サイト」にアクセスし、納付情報(納付番号、確認番号)を入力して手続きします。

クレジットカード払いのメリットとデメリット

クレジットカード払いは家にいながら納税ができるので、手間がかかりません。分割払いやリボ払いの利用も可能です。ただし、クレジットカード払いでは1万円につき73円(消費税別)の決済手数料がかかります。実際には手数料を上回るポイント還元が受けられることが多いので、それほどデメリットには感じないかもしれません。

固定資産税を滞納したらどうなる?

固定資産税を納付期日までに払えないと、延滞金が課されます。役所の督促を受けても正当な理由なく滞納を続ければ、最終的に財産を差押えされるのです。固定資産税を払わず放置していれば給与や預貯金を差押えられたり、土地や建物を競売にかけられたりする可能性があります。くれぐれも注意しておきましょう。

固定資産税が払えない場合には

固定資産税は金額もある程度予想がつくものです。定められた時期に納税ができるよう、資金を準備しておきましょう。固定資産税の納税がどうしても厳しい場合には、放置しないで役所に相談することが大切です。状況によっては、免除や減免の申請ができます。

まとめ

固定資産税は、住宅を保有している限り毎年かかってくるコストです。住宅にかかる固定資産税を安くできる特例や減額措置もあります。しかし、土地の面積や建物の床面積、認定長期優良住宅かどうかによって適用のされ方が変わってきます。住宅を新たに所有する場合には、固定資産税の負担も考えておきましょう。


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