リバースモーゲージとはどんな制度？目的や仕組み、メリットなどを紹介
リバースモーゲージとは、住居費や生活費のために、マイホームを担保にして融資を受けられる金融の仕組みのことです。
経済的に安定した生活や老後も同じ自宅に住み続けたいなど、将来に不安を感じることは多いです。この記事では、リバースモーゲージとはどんな制度なのか、仕組みやメリット、注意点について解説します。
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージは、公的機関と民間の金融機関が取り扱っている融資の仕組みです。まずは、リバースモーゲージについて解説します。
リバースモーゲージの目的
高齢者世帯が自宅に住み続けながら、経済的に安定して生活できるように融資するのがリバースモーゲージの目的になります。
老後に必要となる生活費や自宅のリフォーム、医療・介護といった、さまざまな費用を自己資金で準備するのは大変です。
資金が必要なときに準備がないと、自宅を売却したり借り入れをする可能性もあります。自宅を売却する際は、住み慣れた住居や地域から引っ越す不安も出てくるでしょう。
また、高齢になってからの借入は審査が厳しく、融資を受けにくかったり、金利が高くなる場合があります。
リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けるため、引っ越しをせずに低金利で資金が準備できます。
リバースモーゲージを利用することで老後にも安心して自宅に住み続け、安定した生活を送ることができます。
リバースモーゲージの制度の仕組み
リバースモーゲージは、自宅を担保にして公的機関や民間の金融機関から融資を受ける制度です。
リバースモーゲージで融資を受けている期間、月々の返済は利息のみです。
元本の返済は、契約期間終了か契約者が亡くなったタイミングです。返済は担保にした自宅の売却金、または、相続人の資金による一括返済とする仕組みです。
公的機関では、社会福祉協議会がリバースモーゲージを取り扱っています。公的機関での使用目的は生活費のみですが、金利は低いです。対象となる住居は、一定の評価額以上の1戸建てです。
民間の金融機関では、公的機関より審査が厳しく金利は高いですが、年齢制限は低くマンションも可能な商品が多いです。
リバースモーゲージを利用できる条件
リバースモーゲージは、公的機関と民間の金融機関によって利用できる条件が異なります。
公的機関の利用条件
社会福祉協議会のリバースモーゲージは、「不動産担保型生活資金」といって不動産を担保に生活費を融資する制度です。不動産担保型生活資金で融資を受けられるのは、住居用の土地付き1戸建てで、評価額が約1,500万円以上の物件です。
高齢者の自立支援が主な目的となるため、利用者の年齢は65歳以上が対象です。また、親以外の同居人がいないことも条件です。
そのほか、「要介護世帯向け不動産担保型生活資金」もありますが、ここでは割愛します。
民間の金融機関の利用条件
民間の金融機関でリバースモーゲージを利用して融資を受ける場合、条件は商品によって異なります。
西日本シティ銀行の「リバースモーゲージ輝く明日へ」の場合は、対象の不動産に１戸建てだけでなくマンションも含まれます。利用者の年齢は満55歳以上満85歳以下です。また、対象となる地域は、福岡県内全市町村、福岡県以外の九州内主要都市（県庁所在地等）または下関市です*。
*福岡市、北九州市以外のマンションの場合は、最寄駅（JR・西鉄）から徒歩10分以内（不動産広告表示による徒歩所要時間（1分80m））の物件が対象となります。路線価が公示されていない地域について、利用できない場合もあります。
リバースモーゲージのメリット
ここからは、リバースモーゲージのメリットについて解説します。
高齢でも融資を受けやすい
リバースモーゲージは高齢者の老後の生活を支援するのが目的のため、55歳や65歳以上が対象で、自宅を担保にすることで高齢でも融資を受けやすい仕組みになっています。定年後の年金収入で生活している高齢者にとって、安心して老後を過ごすための方法となるでしょう。
老後も自宅に住み続けられる
リバースモーゲージでは自宅を担保に借入をするため、住まいを替える必要はありません。住み慣れた自宅での生活を続けられるので、ご近所さんとの人間関係や生活環境を変えることなく同じ地域で生活ができるのは、リバースモーゲージを利用するメリットといえるでしょう。
毎月の返済額は利息のみ
リバースモーゲージでの毎月の返済額は利息のみのため、月々の支出が抑えられます。通常の住宅ローンでの元本と利息を合わせた返済額と比較すると、リバースモーゲージの金額は低いです。
毎月の返済額を低く抑えられるとその分生活費にお金をかけられたり、安心して老後を過ごせたりします。融資を完済する際は自宅の売却金を返済資金にできるため、高額な資金の準備は不要で見通しが立てやすいです。
住宅購入以外の用途に融資金を使える
民間の金融機関のリバースモーゲージで受けた融資金は、生活費だけでなく住宅の購入やリフォームなど、さまざまな用途に使えます。
また、医療や介護の費用、子どもの住宅資金への支援、趣味や旅行などのレジャー費用に使っても問題ありません。
ただし、公的機関のリバースモーゲージ、とくに地方自治体が提供するリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」では生活費のみに限定されるため、注意しましょう。
リバースモーゲージのリスク
リバースモーゲージの融資を返済するために、金利の変動や物件評価額の下落など、リスクを理解しておくことが大切です。ここからは、リバースモーゲージのリスクについて解説します。
変動金利で返済額が変わりやすい
リバースモーゲージの融資では、変動金利型や、一定期間のみ固定金利型となる商品が多いです。変動金利では、契約期間中の金利上昇によって利息が高くなり、月々の返済額が高くなるリスクがあります。
変動金利は金利が下がれば返済の負担は減りますが、上がる場合は返済の負担が増えます。リバースモーゲージで融資を受ける前に、金利が上昇する場合を想定した返済計画を検討しておくと安心です。
また一括で受けた融資金がなくなったり、月々の借入で融資上限額を超えたりすると、資金が尽きて返済が困難になるリスクがあります。
物件の評価額が下がると売却額で完済できない
リバースモーゲージで融資を受ける金額は契約時の物件の評価額で決まるため、売却額が想定より低くなると完済できません。担保には不動産価値として変動しにくい土地が重視されますが、評価額が下がってしまう可能性があるのです。
リバースモーゲージの契約後は、一定期間ごとに物件の評価額で融資限度額を見直します。評価額が下がっていた場合、融資限度額を上回っていた差額を返済したり、自宅を売却して完済したりするリスクが生じるのです。物件の評価額が変動することもリスクの一部として、融資額や返済計画を検討しておきましょう。
西日本シティ銀行のリバースモーゲージの場合では、自宅の売却は西日本シティ銀行がおこない家族の手続きは不要です（※）。また売却代金が借入金を下回った場合でも不足額を請求しません。※住宅ローンの場合は、相続人の方による一括返済も可能です。
リバースモーゲージの注意点
ここからは、リバースモーゲージの注意点について解説します。
融資金の使い道に制限があることも
利用するリバースモーゲージが公的機関のものか、民間の金融機関のものかにより、融資されたお金の使い道に制限がかかることがあります。
地方自治体の社会福祉協議会が提供するリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」で融資を受けたお金の使い道は、生活費のみです。目的が自立支援となるため、老後の生活資金のみの利用となります。
住宅金融支援機構が提供するリバースモーゲージの場合、融資金の使い道は本人が居住する住宅の建設・購入、自宅のリフォーム費用、高齢者向け住宅への入居一時金、住宅ローンの借換え、子世帯などの住宅建設・購入資金となっています。生活資金としては利用できません。
民間の金融機関で提供するリバースモーゲージでは、事業用資金や投資目的以外であれば、融資金は使い道が自由になっていることが多いです。
融資を受けたお金を何に使うか事前に決めたうえで、制度を利用する機関が認める使い方になっているか確認しておきましょう。
物件の所在地が限定されることも
地方自治体の社会福祉協議会が提供するリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」を利用する場合、全国の都道府県や市区町村が窓口となるため、所在地は限定されません。
住宅金融支援機構が提供するリバースモーゲージの場合、取扱金融機関の定める地域にある物件が対象となるため、確認する必要があります。
また、民間の金融機関では対象となる地域が都市部などに限定されている場合があるため、リバースモーゲージを利用したい金融機関へ問い合わせて、所在地などの条件を確認してみましょう。
公的機関の場合、マンションでは利用できないことも
公的なリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」の対象物件は、土地付一戸建に限定されており、債務者が引き続き居住用として使用されていることが条件になっています。
一方で、住宅金融支援機構が提供するリバースモーゲージや民間の金融機関が提供するリバースモーゲージでは、分譲マンションも対象となる場合もありますので、事前に調べることが必要です。
まとめ
リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら生活や住まいに必要な資金を作ることができる新しいタイプのローンです。融資としての特徴やリスクを理解し、返済のための計画を検討しておくことが大切です。
西日本シティ銀行では、使い道が自由な「リバースモーゲージ輝く明日へ」と住まいの資金のみので利用する「NCB住宅ローン リ・バース60」の2つの商品があります。ご自身の暮らしに合わせて検討するのもいいでしょう。
岩崎 祐二
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、AFP（日本FP協会認定）
ライフとキャリアを総合した視点で、人生設計をマンツーマンでサポート。日々の家計管理から、数十年先に向けた資産設計まで実行支援しています。
