親から高額の援助を受けると、贈与税がかかるので注意が必要です。ただし、住宅の購入・新築等に充てる資金については、一定額まで非課税になる特例があります。本記事では、特例の条件や注意点について説明します。住宅購入を検討する際の参考にしてみてください。
住宅取得資金贈与の非課税特例とは？
贈与税には、110万円の基礎控除があります。年間110万円を超える贈与をすると、受け取った側に贈与税が発生するのが原則です。ただし、住宅取得資金の贈与については、一定金額まで贈与税が非課税になる特例があります。
一定金額まで贈与税が非課税に
住宅取得資金の非課税特例は、父母や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けたときに適用できる特例です。マンションや一戸建てを購入する際、親に資金を援助してもらう人は多いでしょう。特例の適用が受けられる場合、110万円を超える贈与を受けても一定額まで贈与税がかかりません。
特例の適用は2023年度まで延長
非課税特例は、元々2021年（令和3年）12月31日までの措置でした。税制改正により適用期限が延長され、2023年12月31日までとなっています。
非課税限度額
非課税特例の適用期限延長と同時に、非課税限度額も変更になったので注意しましょう。2022年（令和4年）1月1日以降の非課税限度額は、次のとおりです。
住宅の種類 | 非課税限度額 |
耐震・省エネ・バリアフリー住宅 | 1000万円 |
上記以外の住宅 | 500万円 |
2021年度（令和3年度）までは、取得時の消費税率や契約時期によって非課税限度額が変わりました。改正後は契約の締結時期等は関係なく、住宅性能のみで非課税限度額が分かれます。
贈与税の基礎控除と併用可能
住宅取得資金贈与の非課税特例は、贈与税の基礎控除110万円と併用できます。たとえば、省エネ住宅の購入資金の贈与を受けた場合、合計1110万円まで非課税になります。
住宅取得資金贈与の非課税特例の適用条件
非課税特例の適用を受けるには、定められた条件を満たす必要があります。特例の適用条件をみてみましょう。
贈与を受けた人の条件
贈与の当事者には、贈与をした人（贈与者）と贈与された人（受贈者）がいます。贈与税が課税されるのは受贈者です。受贈者の条件を説明します。
贈与者との関係
受贈者は、贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）でなければなりません。血のつながった父母や祖父母からの贈与であれば、適用が受けられます。配偶者の父母や祖父母からの贈与は原則適用外ですが、養子縁組していれば適用対象になります。
年齢
受贈者は、贈与を受けた年の1月1日現在で成人していなければなりません。2022年（令和4年）4月から成人年齢が引き上げられたため、同年3月31日以前の贈与なら20歳以上、同年4月1日以降の贈与なら18歳以上で条件をみたします。
所得金額
贈与を受けた年の合計所得金額が、2000万円以下であることが必要です。ただし、住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合には、合計所得金額は1000万円以下でなければなりません。
贈与税の申告
非課税特例により贈与税がゼロになる場合でも、贈与税の申告手続きは必要です。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告をしていることも、特例の要件となります。
住宅の購入時期・居住時期
贈与税の申告期限である3月15日までに住宅の購入・新築をし、居住している必要があります。3月15日を過ぎても、すぐに居住が確実なら適用は可能です。居住開始が同年12月31日を過ぎると、非課税特例の適用は受けられません。非課税特例を適用して贈与税の申告をしている場合には、修正申告が必要になります。
住宅の条件
住宅取得資金とは、住宅用家屋の新築、取得、増改築の資金です。建物だけでなく、敷地用の土地の取得資金も含みます。適用される住宅の主な条件は、次のとおりです。
床面積
新築または購入する住宅の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下で、床面積の2分の1以上が居住用でなければなりません。
耐震・省エネ・バリアフリー住宅の要件
耐震・省エネ・バリアフリー住宅については、次の要件をみたす必要があります。
耐熱性能等級4以上もしくは一次エネルギー消費量等級4以上
耐震等級2以上もしくは免震建築物
高齢者等配慮対策等級3以上
中古住宅の要件
購入する住宅が中古住宅の場合、新耐震基準に適合している必要があります。1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であれば新耐震基準を満たしています。それ以前に建築された住宅については、耐震基準適合証明書などを提出しなければなりません。
住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるには？
条件をみたしても、自動的に特例を適用してくれるわけではありません。非課税特例を受けるには、手続きが必要です。手続き方法を知っておきましょう。
贈与税の申告が必要
1年間に贈与で取得した財産の合計額が110万円を超えた場合、贈与税の申告が必要です。非課税特例を受ける場合でも、贈与税の申告はしなければなりません。贈与税の申告をしなかった場合には非課税特例は受けられず、原則どおり贈与税が課税されます。
贈与税の申告期限
贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に行います。申告期間中に、非課税特例を受ける旨を記載した申告書を税務署に提出しなければなりません。
申告に必要な書類
特例を受けるためには、贈与税申告の際に次のような書類を添付する必要があります。
戸籍謄本
贈与者と受贈者の関係を証明するために、戸籍謄本を添付します。
所得を証明する書類
受贈者には所得の要件があるため、贈与を受けた年の所得がわかる源泉徴収票や確定申告書などが必要です。
売買契約書・工事請負契約書
住宅を新築または取得した証明として、売買契約書や工事請負契約書を添付します。
登記事項証明書
法務局で土地・建物の登記事項証明書を取得して添付します。贈与税の申告書に不動産番号を記載して、添付を省略することも可能です。
マイナンバーカード等
贈与税の申告の際には、マイナンバーカード等一定の本人確認書類の提示または写しの添付が必要です。
住宅取得資金贈与の非課税特例の注意点
住宅取得資金贈与の非課税特例には、デメリットもあります。特例を使って贈与を行う前に、注意点を知っておきましょう。
住宅ローンの返済には使えない
住宅取得資金贈与の非課税特例は、贈与を受けた金銭を使って住宅を購入・新築等にする場合、適用されます。贈与された資金を既に購入している住宅のローン返済に使う場合には、特例の適用はできません。親から援助が受けられる場合、住宅ローンを組む前に金融機関に相談するのがおすすめです。
相続税の負担が大きくなることがある
相続対策のために、親から子への生前贈与を考えるケースもあるでしょう。しかし、子が贈与された資金を使って家を取得してしまうと、逆に相続税の負担が大きくなることがあります。親の相続が発生した際に、小規模宅地等の特例が使えなくなるからです。
小規模宅地等の特例とは
亡くなった人が所有していた自宅の敷地を配偶者や同居親族等が相続した場合、その土地の相続税評価額が8割減額される制度です。3年以上持家に住んでいない別居の子が相続しても適用できるので、「家なき子特例」とも呼ばれます。資金を生前贈与して子に家を持たせてしまうと、将来的に小規模宅地等の特例の適用が受けられなくなることがあります。相続税対策は慎重に考えるようにしましょう。
まとめ
親族からの贈与であっても、贈与税がかかることがあります。ただし、非課税特例が受けられれば500万円または1000万円を控除可能です。特例には条件があるため、贈与を受ける前に確認しておきましょう。親からの援助と住宅ローンで住宅購入・新築を検討している人は、西日本シティ銀行に相談してみてください。
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森本由紀
AFP（日本FP協会認定）、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、行政書士、夫婦カウンセラー
大学卒業後、複数の法律事務所に勤務。30代で結婚、出産した後、5年間の専業主婦経験を経て仕事復帰。現在はAFP、行政書士、夫婦カウンセラーとして活動中。夫婦問題に悩む幅広い世代の男女にカウンセリングを行っており、離婚を考える人には手続きのサポート、生活設計や子育てについてのアドバイス、自分らしい生き方を見つけるコーチングを行っている。
