不動産投資はメリットが多い？基礎知識から注意したいデメリットについて紹介
不動産投資は扱う金額が高いため、自分には縁がないと思う人もいるのではないでしょうか。不動産投資には金融資産にはない魅力がありますが、注意すべき点も少なくありません。今回は不動産投資の仕組みやメリット・デメリット、回避方法について解説します。
不動産投資って何？
不動産投資とは、不動産を取得して賃貸経営を行って家賃収入を得ることです。
インカムゲイン（家賃収入）とは？
株式の配当のように、資産を保有することで得られる利益をインカムゲインといいます。不動産投資では、アパート経営の家賃収入や貸しビルのテナント料がインカムゲインです。不動産でインカムゲインを得る投資は、長期でコツコツ稼ぐ堅実な方法です。
キャピタルゲイン（売却益）とは？
保有している資産を買った値段より高く売ったときの利益を、キャピタルゲインといいます。不動産投資でも、取得した土地や建物を売って値上がり益を得られます。バブル期には、短期でキャピタルゲインを狙う投資手法も多く見られました。しかし現在は不動産価格が短期間で上昇することは期待しにくいため、家賃収入を得る方法が主流です。
不動産所得の仕組み
不動産の家賃収入による利益は、所得税の不動産所得という所得区分に分類されます。不動産所得は次のように求められます。
不動産所得＝総収入金額－必要経費
総収入金額には、主に家賃収入が該当します。
一方、不動産投資の必要経費は以下のような費用です。
固定資産税
火災保険の保険料
建物の修繕費
建物の減価償却費
アパートローンなどの金利
不動産投資の種類
不動産投資の対象には、いくつかの種類があります。
区分マンション投資
ワンルームマンションなどを1戸単位で所有し、家賃収入を得る方法です。賃貸物件を1棟ごと購入するより投資金額が少なく、初心者でも比較的始めやすい投資方法です。
しかし入居者が退去すると家賃収入がゼロになるため、早期に空室を埋める必要があります。
アパート・マンション（1棟）投資
アパートやマンションの1棟全体を取得し、賃貸経営で家賃収入を得る投資方法です。
区分マンション投資と比べて物件価格が高額になり、中には数億円という投資額になることもあります。その分、高い利回りでの運用が期待できる投資です。また、複数の部屋を所有できるため、空室による減収の影響が分散されます。
戸建て投資
新築や中古の一戸建て住宅を取得し、第三者に貸し出して家賃収入を得る投資方法です。
中古住宅は区分マンションと同様に投資額が比較的少なく、初心者でも始めやすい特徴があります。
戸建て住宅には家族で長く住むことが多く、安定的な家賃収入が見込めます。一方、退居後に空室がなかなか埋まらない傾向があることを知っておきましょう。
不動産投資の勉強方法
不動産投資で利益を得ている人はたくさんいますが、誰でも簡単にできるわけではありません。少なくとも数百万円の資金を扱うので、失敗のダメージが大きくなります。堅実に家賃収入を得るためには、基本的な知識を身に付けることが大切です。不動産投資に関する書籍やセミナー、知り合いの大家さんに説明を聞くなどの方法で勉強していきましょう。
知って得する！不動産投資のメリットについて解説
不動産投資には、株式や投資信託などの金融資産への投資にはないメリットがあります。
安定した収入が得られる
物件を取得して第三者に貸し出すと、入居者がいる間は毎月家賃収入を得られます。病気で働けなくなったり年金収入だけになったりした場合に、安定した不労所得が得られることは不動産投資の大きなメリットです。
株式や投資信託で毎月数万円の利益を得るには時間がかかりますが、不動産投資であれば最初から一定の収入が見込めます。
レバレッジ効果が高い
不動産投資におけるレバレッジとは、借入の活用で自己資金以上の高額物件を取得し、賃貸経営をしていくことです。
自己資金が1,000万円で年利4%の運用をする場合、1年分の運用益は40万円です。同じ自己資金にローンで1,000万円の資金を追加すれば元手が2,000万円になり、年利4%の運用益は80万円になります。
安定的な収入の見込める会社員であれば、ローンの審査に通りやすい傾向があります。また、昨今の低金利で不動産ローンは金利面で利用しやすい状況です。借入の活用は不動産投資の効率を上げる効果があります。
税制メリットが多い
不動産投資には主に所得税と住民税、相続税に対してメリットがあります。
所得税・住民税へのメリット
不動産投資ではさまざまな経費が認められており、収入から差し引くことにより所得を減らせます。特に建物の取得費は、減価償却という仕組みで経費にします。減価償却は建物や自動車など資産価値が高いものの購入費を一括にせず、耐用年数ごとに分割して経費にする仕組みです。実際の支出がなくても経費として差し引けるため、手元に多くお金を残す効果があります。
相続税へのメリット
不動産の価格は時価以外に、相続税評価額などの評価方法があります。現預金を相続する場合、評価額は額面そのものになります。しかし、不動産は相続時に取得額で評価されず、相続税評価額をもとに相続税を計算します。相続税評価額は時価よりも安くなる傾向にあり、結果として相続税が抑えられるというわけです。
インフレに強い
不動産は現物資産のため、インフレに強い特徴があります。インフレとはモノの価値が上がって、お金の価値が下がることです。将来のお金の計画を立てる場合、インフレリスクを考える必要があります。長期に渡ってゆるやかに物価が上昇すると、預貯金の価値が目減りして老後資金が不足するかもしれません。しかし、家賃は物価とともに上昇する傾向があるため、インフレから資産を守る効果が期待できるのです。
団体信用生命保険が活用できる
不動産の取得時に不動産投資ローンを組むと、団体信用生命保険（団信）に加入できます。団信に加入すると、被保険者が亡くなるか高度障害状態になった場合にローンの残債が返済不要になります。遺族は家賃収入を得たり、物件を売却したりすることで経済的に守られます。
経済変動の影響を受けにくい
不動産投資は、リーマンショックのような経済変動の影響を受けにくいことも特徴の1つです。特に居住用不動産は入居者にとっても生活の基盤になるので、急に不要になることは考えられません。一方、株式などの金融商品は、景気の変動で短期的に資産が大きく目減りする可能性があります。収益の振れ幅が小さいことは、不動産投資のメリットといえます。
デメリットを知ってリスクを回避しよう
不動産投資にはデメリットもあります。ここからは、回避策とともに解説します。
空室リスク
不動産投資の代表的なデメリットの1つが、空室リスクです。入居者がいなければ家賃収入を得られません。ローンを組んでいて空室が長期に渡った場合、返済に困ることも考えられます。
空室リスクを回避する方法
空室が発生しにくい物件を選ぶ、家賃設定を考え直す、空室対策に強い不動産管理会社と契約するなどの方法が考えられます。
空室が長期に渡る原因として、物件の立地条件が悪い、家賃が高いなどがあります。立地条件は、物件を取得した後からの変更ができません。入居の付きやすい物件の選択が、空室対策の第一歩になります。
家賃滞納リスク
保有している賃貸物件に入居者がいても、家賃を支払ってもらえないことがあります。家賃の滞納は長期化すればするほど回収が困難になるため、発生したら早めに対処することが大切です。
家賃滞納を回避する方法
入居者に連帯保証人を立ててもらう、保証会社を利用するなどの方法があります。保証会社を利用する場合、一般的には入居者が保証料を負担します。最初の年に家賃の1カ月分程度の保証料を、以降1、2年ごとに1万円程度の更新料を支払うのがおおよその相場です。
滞納が発生した場合、親族などの連帯保証人に家賃を請求するよりも保証会社に支払ってもらう方が、確実に回収できます。入居者に費用の負担はありますが、保証会社の利用は滞納リスクを軽減しやすいです。
物件の損傷リスク
不動産投資では、大規模な災害によって投資物件が大きな損傷を受ける可能性があります。日本では地震や津波、大型台風や雪害などの自然災害が至るところで発生しています。直下型の地震などで、建物が全壊するような大きなダメージも想定しておきましょう。
物件の損傷リスクを回避する方法
自然災害などによる損失を回避する方法の1つに、火災保険によるリスクヘッジがあります。ただし、自然災害の増加で火災保険の保険料は年々上昇しています。過度な補償は賃貸経営の収益を圧迫するため、費用対効果の検証が必要です。
災害の発生しやすい立地に不動産を取得しないようハザードマップなどで確認し、条件の良い物件を選ぶようにしましょう。
売却時のリスク
不動産は株式などと違い、売りたいときにすぐに売れるとは限りません。これを「流動性リスク」といいます。現在は不動産の値上がりが期待しにくいため、売却価格が購入価格を下回るリスクもあります。そのため、売却対策でも物件選びが重要です。将来の売却を考える場合、空室になりにくい条件の良い物件を取得しましょう。
金利上昇リスク
ローンを組んで物件を取得した場合、返済中に金利が上昇する可能性があります。金利が大幅に上昇すると資金計画が狂い、場合によっては返済できないことも考えられます。ローンを利用する場合は、金利上昇も想定したゆとりのある返済計画を立てましょう。
不動産投資に向いている人とは
投資方法には不動産投資だけでなく、金融商品などの選択肢もあります。不動産投資はどのような人に適しているのでしょうか。
堅実に資産運用をしたい人
不動産投資には、空室などの考えるべきリスクが多々あります。しかし、それらのほとんどには対策があり、きちんと準備できるのであれば堅実に資産形成が見込める投資方法です。不動産投資の勉強を積み、リスク要素をつぶしていける人なら賃貸経営が成功する可能性は高くなります。
老後に安定した収入を得たい人
老後の生活費が公的年金だけで賄えない場合、何らかの方法で補わなければなりません。株式や投資信託などの投資も1つの方法ですが、将来いくら受け取れるのかが想定しにくい欠点があります。また、収入のある現役時代に貯めた資産が、寿命の延びによって枯渇しないかという点も不安な要素です。
不動産投資なら、物件を取得すると長期に渡って安定した収入が得られます。ローン返済後は手取りも増え、家賃収入を年金に上乗せできます。
相続対策が必要な人
不動産投資は相続税を軽減するメリットがあると上述しました。現金に比べて、不動産の評価額は取得額より低くなる傾向にあります。それだけでなく、賃貸に供している土地と建物も、自分が使用している不動産に比べて評価額が低くなります。相続対策が必要な人が賃貸経営を勧められるのは、そのためです。
ただし、相続対策ばかりに気を取られて不動産投資の収支を軽視すると、思わぬ損失を被るおそれがあります。賃貸住宅の貸付で黒字経営ができる目途を立てたうえで、物件を取得するようにしましょう。
資金が多くあり、大きな利益を得られる投資がしたい人
現状使い道の決まっていない自己資金が多くあり、大きな収益を得たい人は不動産投資が選択肢の1つになるでしょう。適切なリスク対策を行えば、比較的堅実に利益を得られます。複数または高額の物件を取得すると、減価償却で節税できる金額も大きくなります。
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まとめ
不動産投資には多くのメリットがあり、節税や公的年金の上乗せなどに効果的な投資です。自己資金が少ない人でも、ローンの活用で効率的な資産形成が期待できます。また、リスクを避けて堅実に収益を得るには、正しい知識を持つことが大切です。この記事を参考に不動産投資の勉強を始めてはいかがでしょうか。
松田聡子
群馬FP事務所代表、CFP®、証券外務員二種、DCアドバイザー
国内生保で法人コンサルティング営業を経て2007年に独立系FPとして開業。企業型確定拠出年金の講師、個人向け相談全般に従事。現在は法人向けには確定拠出年金の導入コンサル、個人向けにはiDeCoやNISAでの資産運用や確定拠出年金を有効活用したライフプランニング、リタイアメントプランニングを行っている。
