新築時に地盤調査って必要？押さえておきたい基礎知識から費用相場、依頼方法まで
新たに土地を購入した際は、家を建てる前に必要な工程があります。それは、安全な家を建てられる土地かどうかを調べるための地盤調査です。今回は地盤調査の概要や主な地盤調査の種類、費用相場、依頼方法について解説します。
地盤調査の種類と選び方
地盤調査は、土地を購入した場合や家を建てる際に行うものです。法律で義務化はされていませんが、地盤調査を行わないまま家を建ててしまうと地震や災害時の被害が拡大するおそれがあります。建物が耐震強度に優れていても地盤が弱い土地であれば意味がないため、地盤調査は新築戸建ての建築前に必ず行いましょう。
まずは、地盤調査の種類と選び方について解説します。
地盤調査の種類
地盤調査の方法には、大きく以下の3種類があります。どの調査手法を使うかに関しては専門家の意見をあおぎ、その土地（地質）に適した手法で調査をしましょう。
スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）
地盤調査の中でももっとも一般的な方法で、よく使われています。特に戸建て建設前の地盤調査法として普及しており、ほかの調査方法と比べて費用が安いというメリットがあるのです。
先端がスクリューになっている鉄の棒を地面に差し込んでいき、所定の深さに到達するまでのスクリューの回転数や重さを測ります。それを基に、地盤の強度や地質の状態を確認するのです。
ボーリング調査
地面に直接穴を掘り、地質構造や地盤の強度、地下水位などの詳細な調査が可能です。主にマンションなどの大規模建築の際は、ボーリング調査が実施されています。ボーリング調査の機材が大がかりであるため、個人が居住する目的の戸建てを建築する際には使われないことがほとんどです。
表面波探査法
振動を発生させる専用の装置を使って地面に振動波が伝わる速度を測定し、地盤の強度を調査する方法です。表面波探査法は、地面に穴をあけずに調査が可能です。地盤の強度測定では正確な結果がわかりますが、地質の種類までは不明瞭な場合があります。また、地盤に空洞があったり地中に何か埋まっていたりすると振動波が伝わりにくいため、調査結果に影響が出ることがあります。
地盤調査の選び方
調査の特性から、自身の土地に適しているものを選ぶとよいでしょう。最終的には地盤調査の専門家の判断になりますが、目安として以下のような選び方があります。
SWS試験：戸建て住宅建築時に適している。
ボーリング調査：大規模建築物（マンションなど）に適している。
表面波探査法：戸建て住宅向け。現在はSWS試験が主流になりつつある。
結果によっては地盤改良工事が必要
地盤調査を実施した結果、別途地盤改良工事や建築する予定の建物の構造変更などが必要となるケースがあります。この場合、時間も費用もさらにかかります。土地購入後新築戸建てを建築する場合には、不測の事態に備えて全体的なスケジュールや費用についても考慮しておいた方がよいでしょう。
地盤調査が必要なケース
ここからは、地盤調査が必要なケースについて紹介します。新たに土地を購入しこれから住宅を建築する場合はもちろん、中古住宅の購入でも地盤調査が必要なケースがあります。地盤調査自体は、直接的に法律で義務付けられているわけではありません。しかし、安心して長く居住できる住宅とするため、地盤調査は欠かせないものです。新築時、中古住宅購入時のそれぞれのケースで詳しく確認していきましょう。
土地を購入し新たに住宅建築する場合（新築時）
何も建物が建っていない土地に新築戸建ての建築を請け負う業者は、必ず事前に地盤調査を実施します。新築施工業者は新築から10年以内の建物の欠陥について責任を負う「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が制定されているからです。品質が確保されていない住宅を引き渡した業者は、大きな損害を被ることになります。そのため、実際は間接的に義務付けられているようなイメージです。
地盤調査が行われていない中古住宅を購入する場合
築年数が古く新築当初に地盤調査をしていない場合や地盤調査報告書が残っていない場合は、地盤調査が必要です。前の持ち主が地盤調査をした中古住宅であれば、当時の地盤調査報告書を保有していることもあります。
なお、中古住宅に対しては新築時の品確法にあたるような法律はありませんが、安全性を確保するため基本的には地盤調査を行います。
地盤調査の費用相場と依頼方法
地盤調査は専用の機材や装置だけでなく専門知識が必要なため、地盤調査会社などの専門家に依頼して実施してもらいます。ここからは、地盤調査の費用相場と専門家への依頼方法について解説します。
一般的な地盤調査費用の目安
地盤調査は、調査方法によって費用にばらつきがあります。SWS試験は5～8万円程度、ボーリング調査は30万円前後、表面波探査法は10万円前後の場合が多いようです。
地盤調査を依頼するには
一般的に地盤調査は個人ではなく、不動産業者や施工業者を経由して地盤調査会社へ依頼します。地盤調査会社は、地盤品質判定士などの専門資格を持った専門家が在籍していると安心です。
また、調査不備があった場合の補償や、地盤調査報告書の発行の有無についても事前に確認しておきましょう。不動産業者や施工業者が依頼した地盤調査会社に不安がある場合は、別の会社へ自分で直接依頼できます。その場合には、不動産業者や施工業者にあらかじめその旨を伝えておくとスムーズです。
地盤調査を行う際のポイント
ここからは、地盤調査をする際のポイントについて紹介します。
地盤調査は、専門業者へ依頼して行うため時間も費用もかかります。土地選びの際は土地購入代金だけでなく、地盤調査費用や地盤改良工事費用なども加味しておくと安心です。費用にも時間にも余裕をもって計画しましょう。
地域の専門業者へ相談する
土地を購入する際は、不動産業者に地盤や地質といった土地に関連することをあらかじめ相談するのもおすすめです。詳しい地盤の状況は調査をしてみなければわかりませんが、周辺の土地の特性や環境から情報が得られるかもしれません。地盤調査や土地選びは、専門家の助言も得ながら納得して進めていきましょう。
まとめ
地盤調査は新築戸建てを建築するときだけでなく、中古住宅購入や建て替えでも必要です。調査の手法のうち戸建て建築前によく利用されるのは、SWS試験です。購入した土地の形質や建築予定の建物にあわせて、適した地盤調査をしましょう。不明な点や事前に確認しておきたいことは、専門家に意見を求めると安心です。
大野翠
芙蓉宅建ＦＰオフィス代表、FP技能士センター正会員
金融業界歴10年目、お金と不動産の専門家。生命保険、損害保険、各種金融商品の販売を一切行わない「完全独立系FP」として、プロの立場から公平かつ根拠のしっかりしたコンサルティングを開催している。
