住宅ローンはいくらまで借りられるの？無理なく返済するために借入の目安を知ろう
住宅の購入は、大きな出費が発生するライフイベントの一つです。住宅を購入する際には、金額の多寡にかかわらず住宅ローンを契約する場合がほとんどです。本記事では、住宅ローンを無理なく返済するための目安となる借入金額について解説していきます。
住宅ローンの仕組みとは
住宅ローンとは土地や建物の購入やリフォームのために、購入資金を借り入れることです。ここからは、住宅ローンの仕組みについて解説します。
住宅ローンの対象
住宅ローンの対象は、原則として購入する土地や建物です。建物は、新築でも中古でも対象になります。また、リフォームにかかる費用も住宅ローンの対象です。
諸費用も借り入れ対象とする商品もある
原則として、登記や火災保険料などの諸費用は住宅ローンの対象外です。しかし近年、これらの諸費用も含めてローン契約の対象とする金融機関もあります。西日本シティ銀行の「NCB建築名人」でも、諸費用を含めた住宅ローン契約を取り扱っています。
住宅ローンの金利の種類
住宅ローンを借り入れる際は、固定金利と変動金利の2つから選ぶのが一般的です。ですが、最近では固定と変動を組み合わせたミックス型も選べるようになっています。
固定金利
固定金利とは住宅ローンの契約期間中に、一定の金利で推移する仕組みです。固定金利で契約をすれば、ローンの期間中には経済情勢による影響を受けずに、一定の金利を払い続けられます。そのため、マネープランが立てやすいというメリットがあります。一方、固定金利は変動金利と比べて高く設定されていることが多いです。今後の経済情勢によっては、変動金利よりも返済総額が多くなる場合もあります。
変動金利
変動金利とは住宅ローン契約期間中に、定期的に金利が変動する仕組みです。一般的には5年おきに金利が変動します。固定金利よりも変動金利の方が、金利を低く設定している場合がほとんどです。そのため、今後金利が上昇しない限りは、変動金利の方が返済総額を抑えられます。ただし、約5年ごとに金利は変動するため、完済するまでの総支払額が契約時にはわかりません。この点は、マネープラン上懸念されるポイントです。
ミックス型金利
ミックス型金利は、固定金利と変動金利を合体させた仕組みです。金融機関によって、どのような組み合わせにするかはさまざまです。西日本シティ銀行では、12種類の金融タイプから2つを自由に組み合わせられる商品を用意しています。住宅ローン契約時には、シミュレーションなどを活用して自身に合う組み合わせを事前に検討しておくと安心です。
住宅ローンはいくらまで借入できる？
住宅ローン契約を検討するにあたって、自身がいくらまで借入ができるのかを知っておくことは重要なポイントです。ここからは、借入可能額の目安を知るための方法を紹介していきます。
年収の〇倍？借入金額の目安とは
住宅ローンを取り扱っている金融機関では、一般的に「年収の7倍程度まで」を借入金額の目安にしています。年収400万円の世帯の場合は、2,800万円までを限度にする、といった目安です。ただし、借入目安となる金額の上限まで借りてしまうと、その他の返済や生活費に影響が及ぶ恐れがあります。住宅ローンだけでなく、総合的に考えて借入金額を判断しましょう。
返済負担率とは
年収に占める返済額の割合のことです。住宅ローンを契約する場合、年収に対してどのくらいなら負担なく返済できるかを知るために「返済負担率」を一つの目安とします。金融機関にもよりますが、30%から35%が一般的な目安です。これを基に「年収400万円・返済負担率30%」で試算すると、年間120万円までなら負担なく返済できるとわかります。さらに、120万円を12ヶ月で割ると、1ヶ月あたり10万円までなら無理なく返済できるという見当がつきます。
各種シミュレーションの活用
各金融機関では仮審査や本審査に進む前に、おおまかな借入可能額が調べられる「シミュレーション」を利用できます。西日本シティ銀行では、毎月の返済希望額からと、総借入金額から試算する内容の2種類でシミュレーションを行えます。人によっては既に返済中の借入（教育ローンや自動車ローンなど）も並行して返済していく必要があります。それらに影響がないかどうかも考慮する必要があるため、各種シミュレーションを活用して無理のない住宅ローンの返済計画をたてましょう。
限度額より実際に返済できる金額を優先しよう
借入限度額は、年収や返済負担率を基にした借入できる限度額の目安です。単身世帯か家族世帯かという前提条件が違えば、年収が同額でも返済に充てられる金額が違ってきます。各シミュレーションを参考に、自身の負担のない金額で住宅ローンを契約しましょう。
無理なく返済するための考え方
たとえ住宅ローン審査に通過しても返済できなければ本末転倒です。特に住宅ローンの契約期間は、30年前後と長い場合がほとんどです。ここでは、長期にわたる返済を無理なく確実に進めるために、大切な3つのポイントを紹介します。
早い時期にローンを組む
早い時期にローンを組み、返済期間を長く設定すると毎月の返済額の負担は軽減されます。3000万円のローンを30年で完済する場合、年間の返済額は100万円で毎月の支払いは約8.3万円です。（ここでは金利等は考慮しないとします）一方40年で完済する場合、年間の返済額は75万円で、毎月6.25万円の支払いになります。このように、早い時期にローンを組むほど毎月の支払い額が少なく済むのです。西日本シティ銀行の住宅ローン「NCB建築名人」では、契約期間を最長50年まで設定できます。
老後資金の確保や健康リスクの軽減
住宅金融支援機構による住宅ローン利用者の実態調査によると、回答者（住宅ローン契約者）の基本属性で最も多い年代は30代でした。一般的な企業の定年時期（65歳）前後には、住宅ローン契約が終わるように購入している場合が多いと推測されます。次に多いのは40代でしたが、返済時期が定年時期を超えてしまう場合もあります。この場合は老後資金への影響が懸念されます。また、健康状態によっては、住宅ローンに付帯している団体信用生命保険に加入できないリスクもあります。これらを少しでも排除するために、早い時期からローンを組むことは得策であるといえます。
より多く頭金を貯めてから購入する
最近では、頭金なしで購入価格の全額を住宅ローンで借入できる金融機関も増えてきました。それらを利用するのも一つの方法ですが、無理なく返済するためには頭金を入れる住宅ローンの契約がおすすめです。頭金を入れた分だけ借入金額が減るため、返済額を抑えられます。住宅購入を意識し始めたら、少しずつ貯蓄して頭金をプールしておきましょう。
幅広く物件を探すことも必要
家を購入する場合、何を優先して購入するかは世帯によって違います。たとえば子どものいる世帯で、現在通っている学校の校区が変わらない地域内で新築一戸建てを探しているとします。子どもがいる場合、住宅ローン以外にも学資保険など他の支払いがあるケースもあるでしょう。気になった物件の購入価格が、自身の借入限度額を超えていた場合は、無理なく返済できる物件の再検討をおすすめします。校区内の中古物件を購入してリフォームしたり、マンションを探したりなど、さまざまな物件を視野に入れて探してみましょう。
まとめ
住宅ローンの借入可能金額を決めるためには、年収の約7倍以内を目安にすればよいことがわかりました。返済負担率なども合わせて参考にして、無理のない範囲で借入金額を設定しましょう。西日本シティ銀行の住宅ローン「NCB建築名人」専用ページでは、借入シミュレーションから金利の選び方まで、わかりやすく説明しています。本記事と合わせて、ぜひ活用してください。
大野翠
芙蓉宅建ＦＰオフィス代表、FP技能士センター正会員
金融業界歴10年目、お金と不動産の専門家。生命保険、損害保険、各種金融商品の販売を一切行わない「完全独立系FP」として、プロの立場から公平かつ根拠のしっかりしたコンサルティングを開催している。
